안녕하세요, 모두의 등기입니다. 부동산투자회사(리츠)는 주식회사로 설립하지만, 설립등기만 마친다고 투자·운용 업무를 시작할 수 있는 회사는 아니에요. 「부동산투자회사법」에 따라 회사 유형과 설립자본금, 법정 정관 기재사항을 갖춘 뒤 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록(프로젝트 리츠는 설립신고)까지 거쳐야 해요. 모두의 등기가 대표님이 바로 적용할 수 있게 정리해 드릴게요.
부동산투자회사는 일반 주식회사와 무엇이 다른가요?
부동산투자회사는 여러 투자자의 자금을 모아 부동산 등에 투자하고 수익을 배당하는 투자기구에 가까워 규제가 더 많아요.
| 구분 | 일반 부동산 법인 | 부동산투자회사 |
|---|---|---|
| 설립 절차 | 상법상 설립등기 중심 | 설립등기와 영업인가·등록 필요 |
| 자본금 | 최저자본금 제한 없음 | 유형별 설립·최저자본금 요건 있음 |
| 투자자 보호 | 일반 회사법 중심 | 자산구성·공모·공시·배당 규제 |
유형별 설립자본금은 얼마인가요?
설립자본금은 자기관리 부동산투자회사가 5억 원 이상, 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사가 3억 원 이상이에요. 인가·등록 후에는 더 큰 최저자본금이 필요해요.
| 구분 | 설립자본금 | 인가·등록 후 최저자본금 |
|---|---|---|
| 자기관리 | 5억 원 이상 | 70억 원 이상 |
| 위탁관리 | 3억 원 이상 | 50억 원 이상 |
| 기업구조조정 | 3억 원 이상 | 50억 원 이상 |
| 프로젝트 | 50억 원 이상(설립신고 시) | 사용승인·준공검사 후 인가 또는 등록 |
인가·등록을 한 날부터 6개월이 지나면 최저자본금 요건을 충족해야 하므로 설립 단계부터 자본 확보 계획을 세워 두셔야 해요.
설립 요건에서 무엇을 확인해야 하나요?
부동산투자회사는 발기설립 방식의 주식회사여야 하고, 설립 단계에서 현물출자로는 설립할 수 없어요.
상호에는 '부동산투자회사'라는 명칭을 써야 하며, 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 회사는 이 명칭이나 유사 명칭을 쓸 수 없어요. 리츠나 REITs 같은 표현도 제한될 수 있으니 상호는 미리 확인해 두세요.
미성년자, 피성년후견인, 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람 등은 발기인이 될 수 없어요. 인가·등록 단계와 연결되므로 발기인과 주요 출자자의 자금 출처, 법령 위반 이력, 재무상태도 미리 점검해 두셔야 해요.
정관에는 자산의 투자·운용, 자산평가, 이익배당, 자산보관계약과 위탁계약의 개요, 투자자 보호에 관한 사항을 일반 주식회사보다 상세히 적어야 해요. 이 내용이 빠지면 인가·등록 단계에서 보완이 발생할 수 있어요.
일반 주식회사 설립등기의 기본 흐름은 주식회사 설립등기 완료 사례에서 확인하실 수 있어요.
설립 절차는 어떤 순서로 진행되나요?
설립 절차는 회사 유형 결정에서 시작해 설립등기, 영업인가·등록 또는 설립신고, 사후 의무 이행 순으로 이어져요.
- 회사 유형 결정
- 발기인·주주 구조 설계
- 투자대상과 사업계획 수립
- 정관 작성
- 위탁계약·자산보관계약 준비
- 주금 납입과 설립등기
- 영업인가·등록 또는 설립신고
- 최저자본금 확보와 사후 의무 이행
설립등기는 설립 절차를 마친 날부터 2주 이내에 하며, 정관, 발기인회의 의사록, 발기인의 주식 전부 현금 인수 증명 서면, 조사보고서, 주금납입 보관증명서 등을 첨부해요. 모두의 등기에서는 필요서류를 미리 안내하고 전자서명으로 방문 없이 진행해요. 서류가 갖춰져 접수하면 등기소 처리는 보통 영업일 기준 1~3일이 걸려요.
사업자등록 등 일반 법인의 설립 이후 절차는 1인 법인 설립 절차 글을 참고하실 수 있어요.
영업인가와 설립신고에는 무엇이 필요한가요?
영업인가 신청서에는 정관, 발기인회의 의사록, 임원·자산운용 전문인력의 이력서와 경력증명서, 위탁계약서·자산보관계약서 사본, 3개 사업연도 사업계획서와 예상수지계산서, 투자설명서안, 내부통제기준 등이 첨부돼요. 서류 내용이 서로 맞지 않으면 보완이 반복될 수 있어요.
프로젝트 부동산투자회사는 설립등기일부터 6개월 이내에 국토교통부장관에게 설립신고를 해야 하며, 신고를 받은 날부터 20일 이내에 수리 여부가 통지돼요. 이후 부동산개발사업의 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월이 되는 날까지 영업인가를 받거나 등록해야 하고, 필요하다고 인정되면 6개월 범위에서 기한이 연장될 수 있어요.
설립 후에는 어떤 의무를 지켜야 하나요?
설립 후에는 최저자본금, 자산구성, 배당, 공모, 공시 의무가 이어지니 아래 내용을 설립 단계부터 함께 계획해 두세요. 정리하면 유형별 자본금 확보, 정관 정비, 인가·등록 또는 설립신고 일정 관리가 핵심이에요. 부동산투자회사 설립등기는 모두의 등기에서 온라인으로 맡기실 수 있으며, 비용은 요금 안내에서 확인하실 수 있어요.
- 최저자본금: 미달하거나 자기자본이 모두 잠식되면 인가·등록 취소 사유가 될 수 있어요.
- 자산구성: 최저자본금준비기간 후 매 분기 말 총자산의 80% 이상을 부동산·관련 증권·현금으로, 70% 이상은 부동산으로 구성해야 해요.
- 배당: 이익배당한도의 90% 이상 배당이 원칙이며, 자기관리 부동산투자회사는 50% 이상 기준이 적용돼요.
- 일반 청약: 일정 기간 내 발행주식 총수의 30% 이상 제공이 원칙이에요.
- 공시: 투자보고서를 정기적으로 작성·공시하고 주요 사항은 지체 없이 공시해야 할 수 있어요.
자주 묻는 질문
부동산투자회사를 부동산 현물출자로 설립할 수 있나요?
설립 단계에서는 현물출자로 설립할 수 없고 발기설립 방식으로 해야 해요. 인가·등록 후 최저자본금을 갖춘 뒤에는 일정 요건의 재산에 대한 현물출자 신주발행이 문제될 수 있으며, 이때 감정평가 등 별도 절차가 필요해요.
설립자본금만 납입하면 바로 투자·운용을 시작할 수 있나요?
그렇지 않아요. 원칙적으로 국토교통부장관의 영업인가가 필요하고, 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 등록 절차를 거쳐요. 이후 최저자본금 요건도 충족해야 해요.
프로젝트 부동산투자회사의 설립신고 기한은 언제인가요?
설립등기일부터 6개월 이내예요. 신고 후에는 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 18개월이 되는 날까지 영업인가를 받거나 등록해야 해요.